糸満市の不動産講座(大家検定)講師 當間幸治 トーマ不動産(株)
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アパマン雑談

サブリース契約でありがちなトラブル

安心の30年一括借り上げ」の落とし穴 不動産オーナーがサブリース契約を巡ってトラブルに巻き込まれる事例。 サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みのことです。これによっ …

空室対策:外国人に好まれる部屋づくりのポイント

和のテイストに鮮やかで主張の強いデザイン 今回は、これからますます需要が増えてくる外国人をターゲットにした部屋づくりについてご紹介します。 外国人向けにリノベーションするときのキーワードは、「和モダン」です。たとえば、部 …

【自主管理の大家さん向け】空室を埋めるため特集1

疑問はその場で解決を! 空室を埋めるためには、まず、できるだけ多くの人に物件情報を見てもらい、魅力を知ってもらうことが大切です。ですが、それと同じくらい大切なのが、内見に来てくれたお客さんに「ここに住みたい」と思ってもらうことでしょう。これができなければ、入居してもらうことはできません。今回は、内見に来てくれたお客さんに「ここに住みたい」と思ってもらうために有効な5つの方法についてお話しします。 「ここに住みたい」と思ってもらうために 改めてお話しするまでもないことかもしれませんが、部屋探しをしている人が「借主」として「大家」と賃貸契約を結ぶまでには、最低でも次の3つのステップが必要です。 (1)部屋を借りたい人がネットや不動産会社(仲介業者)などで物件情報を知る (2)興味を持った物件を内見する (3)内見した部屋が気に入ったら、申し込みをして賃貸契約を結ぶ

共有名義を一本化してトラブル回避

不動産が共有状態になっているケースは多くみられます。不動産が共有名義になる典型的な要因は、相続で複数の相続人に権利が分散することでしょう。普段は特に気にするようなことはなくても、たとえば、共有者のうちの一人が認知症になってしまった場合、権利全体が実質的に凍結状態になったり、また、共有者が増えたりして、結果的には不動産の価値が毀損されることもあり得ます。そうなると、特に賃貸している不動産については、柔軟に管理することは難しくなります。

【家賃滞納】連帯保証人との関わり方

家賃滞納は、連帯保証人へ協力を仰ぐ姿勢で 30代独身男性の家賃滞納のお話です。入居当時から家賃の支払いが遅れがちでしたが、今年に入ってからの支払い状況が悪化してきました。職業を見ると飲食店勤務となっており、プロフィールを見る限り、役職にも就き責任あるポジションにありました。ただ、毎月の家賃は10万円と、単身者としては高額な家賃。独身の役職者といえども、月々の経済的な負担は決して軽いとはいえないでしょう。家賃支払日が一週間を過ぎたあたりで一度本人に電話で確認したものの、それ以降は連絡が取れない状態に。これ以上滞納が長引くと連帯保証人への連絡となる旨を通知したのですが、それでも一向に連絡がありません。仕方なく、連帯保証人である本人のお兄さんに連絡を取ることになりました。このような場合に、連帯保証人がキーマンになります。

【相続】親族が亡くなったときにやらなければならない手続きは?

人が亡くなり、いざ相続が開始すると、各種の相続の手続きが待ち受けています。手続きの中には期限が設けられているものもあるので、その期限や流れをあらかじめ確認しておくことが肝要です。では、実際に相続が開始された場合の主な相続手続きと期限を見ていきましょう。期限が定められている手続きとして、まずは死亡届の提出があげられます。人が亡くなった場合、死後7日以内に亡くなられた方の住所地の市区町村役場の戸籍係に死亡届を提出します。 次に、相続の放棄や限定承認を行う場合には、相続の開始を知った日から3カ月以内に家庭裁判所に届け出をすることが必要です。ちなみに、相続放棄とはプラスの財産もマイナスの財産(借入)も一切相続しないという方法で、限定承認とはプラス財産の範囲でマイナス財産を引き継ぐという相続の方法を言います。

賃貸借の法律Q&A「雨漏れ」 

大家さんのAさんは経営するアパートで借主のBさんから天井から雨漏りがあるので修理して欲しいと依頼されましたが、しばらく放置していました。その結果、室内にはカビが大量発生し、バッグなどの革製品にカビが生えて破損してしまいました。そして、Bさんから損害賠償を請求されることに。このような個人の持ち物までも賠償しなくてはならないのでしょうか?

沖縄の自主管理大家さん案内術

こんにちは、豊見城市名嘉地のトーマ不動産 當間です。 「空室を埋めるためには」 疑問はその場で解決を! 空室を埋めるためには、まず、できるだけ多くの人に物件情報を見てもらい、魅力を知ってもらうことが大切です。ですが、それと同じくらい大切なのが、内見に来てくれたお客さんに「ここに住みたい」と思ってもらうことでしょう。これができなければ、入居してもらうことはできません。

大家さんのためのサブリース契約 

サブリース契約でありがちなトラブル 「安心の30年一括借り上げ」の落とし穴 不動産オーナーがサブリース契約を巡ってトラブルに巻き込まれる事例が後を絶ちません。 サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みのことです。これによってオーナーは物件に入居者が住んでいない時期であっても、一定の家賃収入が保証されます。 事例についてお話をする前に、サブリースの仕組みについておさらいをしましょう。

家族信託の活用例~共有名義の一本化でトラブル回避

こんにちは、トーマ不動産 當間です。最近、住宅新聞等で見かける家族信託について。沖縄県内の不動産で共有状態になっているケースは多くみられます。不動産が共有名義になる典型的な要因は、相続で複数の相続人に権利が分散することでしょう。

【大家さんの節税】経営規模によっては法人化にメリット

「経営規模によっては法人化にメリット」 賃貸経営において、個人経営と法人経営とではどちらにもメリット・デメリットがあります。経営規模、所得額、家族構成など様々なことをトータルに考えて選択する必要があります。 賃貸経営の法 …

アパマン雑談「ナポレオン・ヒル」教材いただきました。

先日、家主さんより「ナポレオン・ヒル」フルセット教材いただきました。学習する前に、カセットテープとVHS再生機がないため、まず再生機を揃えないといけません。事業始めて、まもなく5期目。お客さんと接して感じます。繁栄する会社、衰退する会社、資産を増やしていく大家さんと資産を減らしていく大家さん、その違いの違いは。向上意欲、願望は、大切。戦略も大切。長時間労働(勉強)も大切だと思います。改善、創意工夫がでてきます。

「お客様に“お得感”を 感じていただく工夫」

甲乙付けがたい商品を前に迷ったとき、ちょっとした理由で「どちらか」を選ぶことがあります。それは、ほんの少しの「お得感」だったりします。オーナー様のお部屋にも、そのような「お得感」を用意しておくのは、空室対策の一手(ひとて)になるはずです。実は、このシリーズで紹介した「カスタマイズできる部屋」も「家具や家電がセットされている部屋」も、「お得感」を与えるのが目的のひとつでした。 お客様が「得をする」ということは、その分をオーナー様が「負担する」というのが前提ですが、その負担分は、空室を早期に埋めるための対策費ということになります。対策費を有効に使って一日も早く部屋を決めよう、という考えですね。では、どのような有効的な使い方があるのでしょうか。 まずは「フリーレント」という使い方です。入居後の最初の1ヶ月から数ヶ月分の家賃をサービスします。最近では、お客様がインターネットで探すときに、最初から「フリーレント物件」という条件をつけることが出来るようになっていますので、オーナー様の貸室がお客様の目に触れやすくなるという利点があります。。

「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか②

家賃を下げれば、部屋は「どこか」の水準で必ず決まりますので、空室を埋めるための有効な手段であることは間違いありません。しかし、そのデメリットについても理解しておくべきです。 まず値下げすれば収益が減り、やがてキャッシュフローがマイナスになる危険があります。現金の「持ち出し」が必要になる事態です。 さらに収入が減ると経費が使えなくなりますので、建物設備の老朽化に拍車がかかり、またさらに賃料の低下を招きます。老朽化の「負のスパイラル」に陥ると、最後の取り壊しまでの数年間が最悪の経営となってしまいます。 つぎに「借主の質」が低下することも心配です。同じ間取タイプでも、低額の家賃を希望する借主が集まることになります。家賃滞納やトラブルが増えることが懸念されます。 建物を取り壊す時の「立退き料負担」が重くなるケースも考えられます。「低額家賃しか負担できない借主」だけが残ると、立退き交渉が難航しやすいのです。オーナー様が転居費用を負担して、家賃の補助もしなければならなくなるでしょう。以上のように「家賃の値下げによる募集」にはデメリットがありますが、一方で費用負担なしで借主を獲得できる効果は間違いありません。最近のお客様(借主)は、同じ間取タイプでも高額家賃のお部屋を望む層と、低額家賃を探す層に二極分化されて、中間の家賃層が決まりにくい傾向がある、という意見や見方もあります。秤のバランスを戻すための「ひとつ」の選択肢であることは事実です。

「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか①

人がお金を払うのは、その「モノ」に価値があるからです。100円ショップの商品も数百万円の貴金属も変わりありません。 オーナー様の賃貸物件も同様で、その部屋を契約するのは、お客様(借主)が「家賃に見合った価値」を認めたときだけです。入居募集の重要な出発点は、この家賃と価値のバランスを、お客様の視点で正しく評価することです。 オーナー様から時々伺う言葉で「私の物件は○○だから価値がある」というのがあります。ご自身の物件に「思い入れ」があるのは当然ですが、もしかしたらそれは自己満足かもしれません。どうしてもご自分の物件は、「身内びいき」とか「過剰評価」になりやすいものですが、そこに暮らそうとするお客様が「価値を認めるかどうか」が本当の評価ではないでしょうか。 たとえば、6万円の家賃で5年間暮らした借主が退去したとします。この6万円は5年前の適正家賃ですから、このまま原状回復工事だけで貸すなら家賃は下がっているはずです。5年間で建物も設備も古くなっているし、いま6万円位で募集しているライバル物件は、オーナー様の貸室より新しく、設備も整っている可能性が高いからです。このまま貸すなら家賃を下げることを検討すべきですし、家賃を維持するなら5年間で下がった価値を取り戻す必要があります。取り戻すには、設備を替えるか、内装を一新するか、外壁やエントランス等に手を加える等、様々な方法が考えられるでしょう。

★賃貸住宅フェアin 東京 2016 沖縄から見学ツアーのご案内

★賃貸住宅フェアin 東京 2016 沖縄から見学ツアーのご案内 みなさま、こんにちは。編集長のとうまです。来たる6 月14 日(火)・15 日(水) 東京ビックサイトにて、「賃貸住宅フェア2016」が開催されます。 賃貸フェアーでは、賃貸経営、資産運用、土地の有効活用をサポートするイベントが多数出店し、関連セミナーも多数開かれますので、大家さんにとっては大変参考になると思います。一般的に沖縄の賃貸環境よりも全国の方(特に大都市を除く地方)が人口減や空き室増加などで厳しい環境にあるため、空き室対策など学ぶものがあると思います。 そこで、下記の日程で「賃貸住宅フェア2013 見学ツアー」を実施する予定です。※ここ5年くらいは、一人で多くの展示会やブースをまわって勉強していました。 当日は東京ビックサイトにてブース見学・セミナー受講、展示会終了後は懇親会を予定しておりますので、ご希望の方はお声かけ下さいますようお願い申し上げます。

賃貸経営を行う際の「実行の基本原則」と「情報」

今年最初の1/8(木)賃貸経営入門講座、ただいま、終わりました! 賃貸経営の全体像とQ&A方式で賃貸経営の実務をメンバー間で考えていき、賃貸経営を構成する4大要因の概要を分かりやすく説明。本日は、受講者の中古アパート投資も絡めながら、アパートの間取りや土地の目利き・事業収支計算などがメインでした。賃貸経営(不動産投資)を実行する上で、 ■熱意・向上心53%・目的・目標27%・戦略/仕組み13%・戦術7% ですが、その実行段階で各項目にかかってくるのが実は、「情報」です。情報つまり賃貸経営の勉強もせず、先入観で賃貸経営または不動産業する方が多いのも事実ですが、情報なくして、正しい行動は難しいと思います。というのは、一部の経営(商売)センスのある方を除き、私もそうですがたいていの人は先入観にとらわれています。自分を変えたければ、パラダイムを変える

No.1沖縄賃貸経営塾の開催 1/23(土)

■勉強会開催のご案内です。 学ぶ意欲のある大家さんと賃貸経営の勉強会を開催しています。 ■こちらの勉強会は会員限定で、大家検定2級・1級・マスター受講者限定となっております。一般の方は、賃貸経営入門講座及び大家検定を受講してください。特に、最近新築物件が増えてきた糸満市・八重瀬町・南城市・与那原町・南風原町のアパート賃貸状況(空き室対策など)についても情報交換していきたいと思います。「糸満市・八重瀬町のアパート賃貸の状況!」年々変化する賃貸経営について、楽しみながら考える力を身につけましょう。お互い情報交換しながら、賃貸経営の実務に役立てていきましょう。

「マイナンバー制度が始まります」

10月から「マイナンバー」の通知が始まります。賃貸オーナーにとっての影響はどうなのでしょうか。 マイナンバーというのは、国民一人ひとりが持つ12桁の番号のことです。この番号は、今年の10月から、住民票を持っている全ての人に、1人1つのマイナンバー(個人番号)が通知されます。そのときは、番号が書かれた紙製の「通知カード」が簡易書留で送られてくるようです。この共通番号制度という考えは、1970年の佐藤栄作内閣の頃からあったようですね。色々と反対もあり実現しなかったようですが、2年前の平成25年5月に法案が成立して、来年の1月からスタートする制度です。

沖縄の繁忙期前にやっておきたい空き室対策~募集条件を決める判断基準

繁忙期前になり、空き室対策の募集条件、またその判断基準について考えてみたいと思います。 沖縄でもここ最近の新築の供給増により、地域によって賃貸物件がだぶついているエリア(特に糸満市、与那原町、南城市・・)が出てきた気がします。 空室を埋める作業は、まず入居者さんからの退去連絡から始まります。ここから、新しい借主さんが決まって家賃発生するまでを「できるだけ短くする」ようにコントロールします。つぎの募集条件を決めるのに2日~ 3日を費やすのは時間のロスになりますから、速やかに決める必要があります。だからと言って「エイヤッ」と決めるのではなく慎重に検討して決断します。「速やかに慎重に」です。

建築建材展・セキュリティショーin 東京ビッグサイト

みなさま、こんにちは。編集長の當間です。3月3日~4日に「建築建材展・セキュリティショーin 東京ビッグサイト」へ建物の建築設備の視察に行ってきました。 LED照明は、普及が一気に進み、一服感がありますが、その中でもセキ …

宅地建物取引主任者資格の必要性

1月に大家さんの勉強会がありました。その中で、不動産管理会社不要論が一部ありました。業界で働いている人間としては、アパート管理の煩雑な業務を理解しているので、残念でしたが、質の低い管理サービス?を受けている大家さんは、現 …

中国高級不動産の見学!

もう5年前になりますが、中国深セン市(人口約700万)の郊外の高級不動産を友人と見に行く機会がありました。大学時代に家賃3.5万円の木造長屋(築30年)をルームシェアしていた親友なので、これまで中国に行く機会は多く、中国 …

宅建取引士資格試験に挑戦する方へ!

今年、宅地建物取引士を受験する方向けに。 ぜひ、不動産従事者は宅建は取得しましょう。沖縄の不動産会社に従事する方で宅建持っていない方が以外に多いとのこと。私なりのアドバイスです。ゴールデンウィークで計画つくりましょう。○ …

宅建資格が有る場合のメリット、デメリット

宅建資格のデメリット、メリットをまとめてみました。 宅建資格が有る場合のメリット ○就職・転職の際、「不動産知識がある証拠」となる。 ○就職・転職の際、「過去5年間の犯罪歴は無い証拠」となる。(宅地建物取引主任者証発行済 …

大家さんのセルフリフォームいかが?

みなさま、こんにちは!! 大家さんのお財布から出ていくもので、入居者退去後の原状回復工事があげられますね! 特に、最近では国土交通省のガイドラインが浸透してきて、今後もその大家さん負担の費用が増加していく傾向が続くと思わ …

セルフリフォームの可能性

以前、ご紹介したセルフリフォームについて、もう少しご紹介したいと思います。 少し前までは賃貸物件を改装したいと相談があると日本ではその貸し方はダメですよと断ることが一般的でした。 しかし、最近首都圏を中心といてレオパレス …

持ち家ではなく賃貸という選択肢もあり

これまで、不動産という多くの人が人生で1度もしくは数回取引するかどうかという、高額な商品(土地、建物)を不動産業者として仲介してきて私なりの考え方をまとめてみました。特に、沖縄県内の方に読んでいただきたいです。 ”国土交 …

宅建業者の減少について

国土交通省が8月23日発表した、2013年3月末現在での宅地建物取引業者数は、12万2510業者で前の年に比べ1412業者(▲1.1%)減った。7年連続の減少。内訳をみると、大臣免許業者は5業者増え2137業者、知事免許 …

ホームビルディング展示会~東京ビッグサイト~

東京ビッグサイトで開催されたホームビルディングです。今では、プレカット工法で見る機会が少ないですが、大工のカンナやみので実演です。他、発砲ウレタン断熱などなど。私が好きなエクスナレッジの建築本関係書籍が勢揃いです。

ソーシャルメディア時代の「お客様の声」

普段からフェイスブックやツイッター、ライン、ブログなどのソーシャルメディアを利用されている方は多いかと思います。 ソーシャルメディアの台頭によるおもしろい動画とエピソードがありますので、ご紹介したいと思います。 5年前、 …

価値観の多様化~貸主と借主の考え方~

築年数が古いと資産価値が落ちるというのが、一般的な業界関係者の考え方です。しかし、最近築古物件はレトロで魅力があると前向きにとらえて古さがマイナス要因になりにくいという若者が増えてきています。 私が3月に糸満市の築30年 …

海外不動産視察~中国深セン編~

先日、中国深センに行った際に友人の賃貸物件をチェックしに行ってきました。なかなか良い物件でした。プールやバスケットコートなどがあって、イミグレーション近くということで主に航空会社の職員が多いようです。中国のマンションは、 …

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