糸満・八重瀬・与那原・南風原・南城の賃貸経営講座(大家検定)講師 當間幸治 
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アパマン雑談

「お客様に“お得感”を 感じていただく工夫」

甲乙付けがたい商品を前に迷ったとき、ちょっとした理由で「どちらか」を選ぶことがあります。それは、ほんの少しの「お得感」だったりします。オーナー様のお部屋にも、そのような「お得感」を用意しておくのは、空室対策の一手(ひとて)になるはずです。実は、このシリーズで紹介した「カスタマイズできる部屋」も「家具や家電がセットされている部屋」も、「お得感」を与えるのが目的のひとつでした。 お客様が「得をする」ということは、その分をオーナー様が「負担する」というのが前提ですが、その負担分は、空室を早期に埋めるための対策費ということになります。対策費を有効に使って一日も早く部屋を決めよう、という考えですね。では、どのような有効的な使い方があるのでしょうか。 まずは「フリーレント」という使い方です。入居後の最初の1ヶ月から数ヶ月分の家賃をサービスします。最近では、お客様がインターネットで探すときに、最初から「フリーレント物件」という条件をつけることが出来るようになっていますので、オーナー様の貸室がお客様の目に触れやすくなるという利点があります。。

「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか②

家賃を下げれば、部屋は「どこか」の水準で必ず決まりますので、空室を埋めるための有効な手段であることは間違いありません。しかし、そのデメリットについても理解しておくべきです。 まず値下げすれば収益が減り、やがてキャッシュフローがマイナスになる危険があります。現金の「持ち出し」が必要になる事態です。 さらに収入が減ると経費が使えなくなりますので、建物設備の老朽化に拍車がかかり、またさらに賃料の低下を招きます。老朽化の「負のスパイラル」に陥ると、最後の取り壊しまでの数年間が最悪の経営となってしまいます。 つぎに「借主の質」が低下することも心配です。同じ間取タイプでも、低額の家賃を希望する借主が集まることになります。家賃滞納やトラブルが増えることが懸念されます。 建物を取り壊す時の「立退き料負担」が重くなるケースも考えられます。「低額家賃しか負担できない借主」だけが残ると、立退き交渉が難航しやすいのです。オーナー様が転居費用を負担して、家賃の補助もしなければならなくなるでしょう。以上のように「家賃の値下げによる募集」にはデメリットがありますが、一方で費用負担なしで借主を獲得できる効果は間違いありません。最近のお客様(借主)は、同じ間取タイプでも高額家賃のお部屋を望む層と、低額家賃を探す層に二極分化されて、中間の家賃層が決まりにくい傾向がある、という意見や見方もあります。秤のバランスを戻すための「ひとつ」の選択肢であることは事実です。

「価値」をあげるか 「家賃」を下げるか①

人がお金を払うのは、その「モノ」に価値があるからです。100円ショップの商品も数百万円の貴金属も変わりありません。 オーナー様の賃貸物件も同様で、その部屋を契約するのは、お客様(借主)が「家賃に見合った価値」を認めたときだけです。入居募集の重要な出発点は、この家賃と価値のバランスを、お客様の視点で正しく評価することです。 オーナー様から時々伺う言葉で「私の物件は○○だから価値がある」というのがあります。ご自身の物件に「思い入れ」があるのは当然ですが、もしかしたらそれは自己満足かもしれません。どうしてもご自分の物件は、「身内びいき」とか「過剰評価」になりやすいものですが、そこに暮らそうとするお客様が「価値を認めるかどうか」が本当の評価ではないでしょうか。 たとえば、6万円の家賃で5年間暮らした借主が退去したとします。この6万円は5年前の適正家賃ですから、このまま原状回復工事だけで貸すなら家賃は下がっているはずです。5年間で建物も設備も古くなっているし、いま6万円位で募集しているライバル物件は、オーナー様の貸室より新しく、設備も整っている可能性が高いからです。このまま貸すなら家賃を下げることを検討すべきですし、家賃を維持するなら5年間で下がった価値を取り戻す必要があります。取り戻すには、設備を替えるか、内装を一新するか、外壁やエントランス等に手を加える等、様々な方法が考えられるでしょう。

★賃貸住宅フェアin 東京 2016 沖縄から見学ツアーのご案内

★賃貸住宅フェアin 東京 2016 沖縄から見学ツアーのご案内 みなさま、こんにちは。編集長のとうまです。来たる6 月14 日(火)・15 日(水) 東京ビックサイトにて、「賃貸住宅フェア2016」が開催されます。 賃貸フェアーでは、賃貸経営、資産運用、土地の有効活用をサポートするイベントが多数出店し、関連セミナーも多数開かれますので、大家さんにとっては大変参考になると思います。一般的に沖縄の賃貸環境よりも全国の方(特に大都市を除く地方)が人口減や空き室増加などで厳しい環境にあるため、空き室対策など学ぶものがあると思います。 そこで、下記の日程で「賃貸住宅フェア2013 見学ツアー」を実施する予定です。※ここ5年くらいは、一人で多くの展示会やブースをまわって勉強していました。 当日は東京ビックサイトにてブース見学・セミナー受講、展示会終了後は懇親会を予定しておりますので、ご希望の方はお声かけ下さいますようお願い申し上げます。

賃貸経営を行う際の「実行の基本原則」と「情報」

今年最初の1/8(木)賃貸経営入門講座、ただいま、終わりました! 賃貸経営の全体像とQ&A方式で賃貸経営の実務をメンバー間で考えていき、賃貸経営を構成する4大要因の概要を分かりやすく説明。本日は、受講者の中古アパート投資も絡めながら、アパートの間取りや土地の目利き・事業収支計算などがメインでした。賃貸経営(不動産投資)を実行する上で、 ■熱意・向上心53%・目的・目標27%・戦略/仕組み13%・戦術7% ですが、その実行段階で各項目にかかってくるのが実は、「情報」です。情報つまり賃貸経営の勉強もせず、先入観で賃貸経営または不動産業する方が多いのも事実ですが、情報なくして、正しい行動は難しいと思います。というのは、一部の経営(商売)センスのある方を除き、私もそうですがたいていの人は先入観にとらわれています。自分を変えたければ、パラダイムを変える

No.1沖縄賃貸経営塾の開催 1/23(土)

■勉強会開催のご案内です。 学ぶ意欲のある大家さんと賃貸経営の勉強会を開催しています。 ■こちらの勉強会は会員限定で、大家検定2級・1級・マスター受講者限定となっております。一般の方は、賃貸経営入門講座及び大家検定を受講してください。特に、最近新築物件が増えてきた糸満市・八重瀬町・南城市・与那原町・南風原町のアパート賃貸状況(空き室対策など)についても情報交換していきたいと思います。「糸満市・八重瀬町のアパート賃貸の状況!」年々変化する賃貸経営について、楽しみながら考える力を身につけましょう。お互い情報交換しながら、賃貸経営の実務に役立てていきましょう。

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