みなさま、こんにちは。 お客様より、一般的に多いご質問の中で、そのご質問にお答えする形で、ブログ上にアップしていきたいと思います。 ~Q.●●市町村にある自己所有の土地が、賃貸住宅向けかテナント向けの土地かどうか?知りたい。~ (結論) 現地調査及び需要分析が必要です。 (基本原則) その1 土地の価格は、いくら土地が稼ぐかで決まる。 ~収益還元法~収益の多い土地は価値が高い。収益の低い土地は、価値が低い。 その2 商業地の価値は、商業の活性度と希少性により変動する。 ~事業期待利回り~ テナントを賃貸もしくは購入する側は、自身の事業収支に基づく、期待利回りをもとにビジネス上最適な立地を求める。 ※要は、そこで商売をして儲かるか儲からないかがポイントです。儲からなければ、撤退します。 商業活性度が高ければ、価値が上昇していきます。スーパーやコンビニ、ホームセンター、娯楽施設などの集積度合いを意味します。 貸す側と借りる側 または、売る側と買う側には、通常ギャップ(需給ギャップ)がありますので、ファクト(事実)に基づいた分析・企画をする必要があると思います。 みなさまの周辺にもそういった長期的な空室アパートやテナントなどはないでしょうか。 まさに、それが需給ギャップになります。 ※需給ギャップ=貸す側と借りる側の立場・意識・ニーズの違いによる、ミスマッチの状況。ミスマッチが生じると、賃料の引き下げや条件緩和など貸す側に負担が生じること。 ■一般的な建築企画の流れとして、 市場調査 1.エリア調査 2.入居希望者の特性調査 3.将来予測(トレンド) ↓ 企画立案 1.問題点の発見、対策、改善策 2.賃料設定及び事業収支の分析 ↓ 施行・融資の選定 1.建築会社の相見積もり・選定 2.融資先の選定 ↓ 工事~入居者募集 1.工事着手 2.入居者募集 3.工事完了 4.入居